一、報告背景與數據說明本報告基于2026年7月南寧市二手房實際成交案例結合各城區成交數據、戶型分布、價格走勢及市場供需情況對當前南寧二手房市場進行深度分析。數據來源包括南寧市不動產登記中心公開成交記錄、主流房產中介平臺掛牌與成交數據以及線下門店抽樣調研。需要說明的是二手房成交價格受樓層、朝向、裝修、樓齡、學區、議價空間等多重因素影響本報告所引用的案例均為真實成交樣本但具體價格僅代表個案不構成投資建議。二、2026年7月南寧二手房市場總體概況2026年7月南寧市二手房市場整體呈現“量穩價微調”的態勢。全市二手房成交套數環比小幅上升成交均價較6月略有回落但不同城區、不同板塊分化明顯。指標2026年6月2026年7月環比變化全市成交套數約3,850套約3,920套1.8%全市成交均價9,680元/㎡9,540元/㎡-1.4%平均成交周期68天72天5.9%平均議價空間3.2%3.8%0.6個百分點從數據看7月市場觀望情緒略有加重買家議價能力增強業主掛牌價普遍存在3%至5%的讓價空間。三、分城區成交價格分析南寧市二手房成交主要集中在青秀區、良慶區、西鄉塘區、江南區和興寧區。以下結合實際成交案例對各城區價格特征進行剖析。3.1 青秀區核心地段價格堅挺學區房溢價明顯青秀區作為南寧傳統核心城區7月二手房成交均價約11,200元/㎡為全市最高。優質學區房和地鐵沿線物業價格堅挺議價空間相對較小。實際成交案例一青秀區金湖廣場板塊某2008年建成的電梯三房建筑面積118㎡總價132萬元折合單價11,186元/㎡。該房源靠近地鐵1號線對口小學為市級重點學校掛牌價138萬元最終成交價132萬元議價空間約4.3%。實際成交案例二青秀區鳳嶺北板塊某2015年建成的次新兩房建筑面積89㎡總價98萬元折合單價11,011元/㎡。該房源為高樓層南向裝修保養良好掛牌一周內即成交議價空間僅1.0%。3.2 良慶區五象新區熱度回落價格理性回調良慶區五象新區7月二手房成交均價約9,800元/㎡較去年同期明顯回落。前幾年投資性購房集中交付導致次新房供應量較大業主競爭激烈價格出現理性回調。實際成交案例三良慶區五象湖板塊某2020年建成的精裝四房建筑面積143㎡總價138萬元折合單價9,650元/㎡。該房源為中間樓層視野開闊掛牌價150萬元最終成交價138萬元議價空間高達8.0%。實際成交案例四良慶區總部基地板塊某2018年建成的三房建筑面積126㎡總價125萬元折合單價9,921元/㎡。該房源靠近地鐵3號線業主因置換需求急于出手成交周期僅25天。3.3 西鄉塘區老城區價格平穩剛需承接力強西鄉塘區7月二手房成交均價約8,300元/㎡價格走勢平穩。該區域生活配套成熟高校和產業園聚集租賃需求旺盛吸引大量剛需購房者。實際成交案例五西鄉塘區大學東路板塊某2005年建成的步梯兩房建筑面積76㎡總價58萬元折合單價7,632元/㎡。該房源為低樓層靠近地鐵1號線和廣西大學出租回報率較高成交周期約45天。實際成交案例六西鄉塘區安吉板塊某2012年建成的電梯三房建筑面積105㎡總價88萬元折合單價8,381元/㎡。該房源為中間樓層南北通透掛牌價92萬元最終成交價88萬元議價空間約4.3%。3.4 江南區價格洼地效應顯現成交量上升江南區7月二手房成交均價約7,600元/㎡為南寧主城區價格洼地。隨著地鐵5號線開通和舊改推進江南區關注度提升成交量環比上升明顯。實際成交案例七江南區星光大道板塊某2010年建成的電梯兩房建筑面積82㎡總價61萬元折合單價7,439元/㎡。該房源靠近地鐵2號線為簡裝修買家購入后計劃重新裝修自住。實際成交案例八江南區沙井板塊某2016年建成的三房建筑面積110㎡總價82萬元折合單價7,455元/㎡。該房源為高樓層視野好業主為改善置換接受分期付款方式最終成交。3.5 興寧區老城核心區價格穩定小戶型走俏興寧區7月二手房成交均價約8,800元/㎡。朝陽商圈周邊小戶型房源成交活躍總價低、配套成熟受到單身青年和投資客青睞。實際成交案例九興寧區朝陽廣場板塊某2008年建成的單間配套建筑面積38㎡總價32萬元折合單價8,421元/㎡。該房源靠近地鐵1號線和2號線換乘站租金收益穩定掛牌一周即成交。實際成交案例十興寧區望州路板塊某2011年建成的兩房建筑面積68㎡總價58萬元折合單價8,529元/㎡。該房源為中間樓層戶型方正對口小學口碑較好成交周期約35天。四、戶型與面積段成交結構分析從7月成交案例看不同面積段產品的價格表現差異明顯。面積段成交占比平均單價價格特征60㎡以下18%8,900元/㎡總價低投資屬性強單價偏高60-90㎡35%9,200元/㎡剛需主力供需兩旺90-120㎡28%9,600元/㎡改善型需求價格堅挺120-144㎡14%9,300元/㎡五象新區供應集中議價空間大144㎡以上5%10,500元/㎡高端改善成交周期長值得注意的是60㎡以下小戶型單價普遍高于同區域大戶型主要原因是總價門檻低、租金回報率相對較高投資客和過渡型剛需買家競爭激烈。五、影響成交價格的關鍵因素綜合7月實際成交案例以下因素對二手房成交價格影響最為顯著學區屬性對口優質學校的房源溢價普遍在8%至15%且議價空間明顯收窄。地鐵距離距離地鐵站800米以內的房源成交周期平均縮短約30%價格堅挺度更高。樓齡與電梯2015年后建成的電梯房價格明顯高于2005年前建成的步梯房同地段價差可達20%以上。裝修狀況精裝修房源成交價通常比毛坯房源高5%至8%但買家對裝修的認可度存在個體差異。業主出售動機置換、移民、資金周轉等急售型業主議價空間普遍在5%以上是淘筍盤的主要來源。六、市場趨勢研判與購房建議結合2026年7月成交數據和政策環境對南寧二手房市場做出以下研判趨勢一價格分化將持續。核心地段、優質學區、地鐵沿線物業價格抗跌性強供應量大的新興板塊如五象新區部分區域仍有回調壓力。趨勢二買方市場特征明顯。當前市場掛牌房源充足買家選擇空間大議價能力增強預計短期內“買方市場”格局不會改變。趨勢三剛需和改善需求仍是主力。60至120㎡面積段產品成交活躍總價在60萬至130萬之間的房源流動性最好。購房建議對于剛需購房者建議優先考慮青秀區、西鄉塘區地鐵沿線配套成熟的小區重點關注樓齡在10年以內、物業口碑好的房源對于改善型買家可關注良慶區、江南區品質次新房利用當前議價空間較大的窗口期進行談判對于投資型買家建議關注興寧區、西鄉塘區小戶型高租金回報房源同時注意控制總價風險。七、總結2026年7月南寧二手房市場整體呈現“量穩價微調、區域分化明顯”的特征。青秀區憑借核心地段和學區優勢保持價格堅挺良慶區受供應量影響價格理性回調西鄉塘區、江南區憑借價格洼地效應吸引剛需入市興寧區小戶型產品走俏。建議購房者根據自身需求和資金實力結合具體房源的實際成交案例理性決策把握議價窗口期。《動手學PyTorch建模與應用:從深度學習到大模型》是一本從零基礎上手深度學習和大模型的PyTorch實戰指南。全書共11章前6章涵蓋深度學習基礎包括張量運算、神經網絡原理、數據預處理及卷積神經網絡等后5章進階探討圖像、文本、音頻建模技術并結合Transformer架構解析大語言模型的開發實踐。書中通過房價預測、圖像分類等案例講解模型構建方法每章附有動手練習題幫助讀者鞏固實戰能力。內容兼顧數學原理與工程實現適配PyTorch框架最新技術發展趨勢。